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【华泰地产】2018年房企成绩单总结及展望!——克而瑞房企榜单解

/2019-01-09 19:52

  嘉宾:林波-易居克而瑞研究中心总经理

  易居(中国)企业集团股份有限公司总部研究中心副总经理。2005年加入易居大团队,拥有12年房地产行业从业经验,主要负责房地产市场研究、企业研究、企业战略类研究及政府课题类等研究工作。

  一、2018年房企销售榜单解读

  流量销售金额

  2018年百强房企销售金额突破10万亿元,同比增长35%。下半年开始百强房企销售增速逐月下滑,7月单月同比增速60%,12月尽管单月销售额1.28万亿创出历史新高,但同比增速只有21%。增速下滑跟市场表现相互印证,当然还是比市场表现好一点,9月起全行业的销售数字同比都是下跌的,百强房企还是可以保持正向增长,只是增速在下滑。

  具体企业来看,前五强2018年销售金额都突破4000亿元:碧桂园突破7000亿,万科突破6000亿,恒大最后一个月销售明显刹车,全年突破5500亿,融创4600亿,保利4000亿。前十的门槛为2000亿元,第十名龙湖销售金额2007亿。突破千亿的有30家房企。超过90%的企业完成销售目标,余下企业有的只差临门一脚,也有一些企业差得比较多。今年销售目标完成度超过120%的包括金科、阳光城(000671,股吧)、世茂、新城、宝龙,属于市场上表现比较突出的企业。

  权益销售金额

  前三名是恒大、碧桂园、万科,其中恒大和碧桂园都突破5200亿元,万科4200亿。前十的门槛为1600亿元。突破千亿的只有19家房企,比流量销售金额数量少了11家。百强房企平均权益比例前年为85%,去年为83%,今年只有79%,说明目前房企采用股权合作、小股操盘等模式的频率更加普遍。恒大的权益比较高,更多是基于企业自身的操盘能力、项目获取能力。国企权益比例通常较低,他们在新进城市操盘能力不是特别占优的情况下,比较多通过股权投资、合作等形式进行拓展。另外还有部分企业,如绿城、滨江、朗诗、建业等,凭借一些独道的优势,小股操盘比例很高,导致流量销售金额的排名远高于权益销售金额。

  集中度方面

  不管是百强房企整体的市占率,还是各个梯队的市占率,同比均保持增长。但有一个问题值得关注,前十强的市占率从24.2%提升至26.9%,只提升2.7个百分点,去年则是提升5.5个百分点。标杆房企上到一定规模以后,受市场环境影响,以及企业自身的战略调整,目前销售增速都是有所下降的,造成市占率提升速度放缓。除前十之外,其他各个梯队集中度提升的速度还在加快。前三十市占率接近45%,低于我们去年底预测的50%,一定程度上也反映了今年市场的艰难。

  销售增速分化

  存在明显的梯度落差。前十销售金额增速出现明显下滑,去年同比增长37.4%,今年只有32.7%,有将近5个百分点的增幅下降。这其中下降幅度最大的是前三强,去年前三门槛同比增长66%,今年只有7.4%,基本上是微幅的增长,主要是下半年增速大幅放缓。前三当中,碧桂园上半年增速较快,下半年虽然放缓,全年依然保持32%的增速。万科和恒大今年的增速相对偏低一点,分别为16%和7%。除了这三家之外,前十强其他几家也有增速放缓的情况,增速平均在20%左右,而前十之外的龙头房企增速平均在50%左右,高的有80%以上。今年千亿房企达到30家,去年是17家,前年是12家,今年有比较大幅度的提升。增速较高的新晋千亿房企包括阳光城(78%)、富力(60%)、金科(90%,千亿房企中增速最快)、金茂(85%)、祥生(81%)等。千亿房企增速较低的,如华夏幸福(600340,股吧)(9%)、绿城(7%)、雅居乐(18%)等,主要由于市场布局或企业本身的问题。百强销售门槛增长幅度比去年有大幅度的提升,百强门槛去年同比下滑2.7%,今年增长16%,达到了218亿。

  二、2018年房企新增货值解读

  新增货值排序

  按照2018年新增货值排序,前十强门槛为2600亿元。最高的是碧桂园,然后是融创和恒大,三家新增货值都在7000亿以上。新增货值突破千亿的有26家房企。百强房企新增货值超过10万亿元,同比下滑13%,大量资源流向龙头房企,尤其是前十强。前十新增货值、投资金额集中度在50%以上,新增建面集中度为46%;其中前三新增货值占24%。资源还在继续向龙头房企集中,预示着未来行业的发展路径,集中度仍有提升空间。

  拿地金额与销售金额占比

  2018年房企拿地金额与销售金额的比例由2017年的58%,大幅下滑至38%,降幅约为20个百分点,说明房企拿地力度明显弱于去年。既有市场趋冷的原因,也有融资方面的限制和难度。各梯队房企拿地力度下滑幅度都非常大,前二十强都有将近30个百分点的下滑,反而是TOP50-100的房企下降幅度没那么大。前五十房企有很多在上半年拿地比较积极,9月份以后千亿房企很多都基本上没怎么拿地。

  新增货值均价

  将房企新增货值均价和销售均价进行对比,有些房企降幅较大,如绿地、新城、招商蛇口都有20%以上的下滑。主要原因为这些企业在向三四线城市下沉,导致新增货值均价相比当前销售均价有比较大的降幅。

  区域城市分布

  城市和区域布局上,上半年房企拿地主要集中在三四线城市,到了三四季度,尤其是四季度二线城市拿地占比明显提升,二线和三四线的拿地建面基本持平。全年来看,三四线拿地建面占58%,二线占38%,去年二线只有20%,一定程度上说明三四线城市基本面发生明显变化后,房企投资逐步开始向一二线回归。三四线城市主要聚焦长三角和珠三角,前十房企三四线布局主要集中在这两个区域里。二线城市主要偏向中西部,如重庆、郑州、武汉。

  三、2019年趋势展望

  展望2019年,我们认为有几个可能:一是随着行业销售出现负增长,龙头房企的销售增速将继续放缓。二是房企的投资重心已经往一二线回归,我们和企业交流时也建议房企多关注二线城市,尤其是东部二线城市的机会。目前房企主要关注市场尚有一定温度的重庆、成都、武汉,我们建议房企多关注东部的杭州、南京,它们已经经历一定幅度调整,可能迎来抄底机会。三是房企重新开始关注产品。过去三年伴随销售快速增长,房企对产品打造、品质等方面的关注度不是特别高,这也是人之常情。市场进入调整期以后,竞争将更多依赖品牌和产品,我们建议房企2019年在产品创新和品质打造上投入更多精力。四是关于调控政策,2019年地方政府将根据市场情况进行一些调整,政策会有放松,但由放松转为刺激,至少要到下半年。

  Q&A

  1.根据以往经验,房企通常会在年末控制销售节奏,2018年四季度销售增速放缓是否有这个因素?整个市场变冷,2019年的打法和房企的沟通,有没有出现一些打法上的变化?

  部分房企确实有销售刹车的情况,主要集中在前三,可能在为明年的销售业绩做一些储备。其它梯队房企收业绩的情况不明显,因为10月份单月销售金额增速就开始逐月下降了。多数房企年末还是在为销售规模排名做最后冲刺。战略方面的调整已经在2018年下半年开始,过去是冲规模,现在很多房企已经进入过冬模式,不拿地、少拿地、拿好地,更多的是促销售、回现金。目前房企对明年市场普遍不是特别乐观,过冬模式将会在明年继续延续,仍然聚焦销售和回款。

  3.如何展望2019年重点房企销售目标?是否已经有公司公布2019年销售目标?

  目前还没有。但个人预计销售目标会保守很多,不会像2018年一样动辄30%、40%的增速,一方面是因为市场冷却,另一方面也是因为基数不断扩大,千亿房企已经有30家。预计多数房企销售目标将在10%左右。

  4.四季度多地出现调控政策松动,我们如何判断明年的政策节奏?

  目前来看,很多地方调控政策的确已经在放松,有公开的,也有不公开发文直接执行的。2019年政策放松是可以预期的,但由放松到刺激还需要有一大步需要迈过去,可能要等到明年三四季度甚至后年,也取决于宏观经济的状态。如果像大家预计的那样,经济出现严重下滑,也不排除刺激会提前到来。单纯像现在这样的放松,我个人认为不会实质性扭转目前市场的调整趋势。反弹是可以期待的,反转是很难的。尤其是三四线城市,目前调整趋势比较明显的情况下,要想重新把市场下滑的势头拉起来,单纯靠放松调控效果不明显,本身这些城市调控力度就不是特别大,多数城市甚至没有调控。

  5. 12月三四线城市销售情况和10-11月有何变化?若明年棚改货币化又回到2017年的状态,您觉得三四线城市还能被刺激起来吗?

  12月目前只有初步数据,主要以一二线城市为主。有数据的三四线城市里,多数变化不是很明显,甚至还有继续下行的,目前难以做出具体判断。一二线城市供应依然保持高位,成交没有起色。

  棚改规模毕竟有限,多数城市经过几年棚改以后,已经把潜在需求挖掘殆尽,不是每个城市都能做到菏泽的棚改力度,继续棚改的边际作用会明显递减。即使棚改货币化安置的规模恢复到2017年的水平,对市场会有刺激作用,但不会像以前那么强,不会出现房价快速上涨,只是成交量会反弹起来,市场很难再现2017下半年到2018上半年的盛况。明年我们预测全行业销售下滑10%,主要由于三四线城市可能下滑15%-20%,一二线,尤其是一线城市可能还会有小幅度的反弹。

  6.最近房企的融资情况有没有一些边际上的变化?

  个人感觉年底有明显改善,企业发债情况环比有明显的增长。主要原因在于管控有所松动,原来对房企发债、融资都有一些监管,现在监管有些松动,特别是允许AAA级的房企发行企业债,对整个市场融资还是有提振。另一方面年底房企本身对资金的渴求非常明显,原先迫于成本不愿意发的债、不愿意做的融资也在捏着鼻子做,比如目前海外债成本普遍在10%以上,过去大房企很少有愿意发的,现在也愿意做。

  本文首发于微信公众号:华泰证券(601688,股吧)研究所。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  (责任编辑:陶海玲 HF003)

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