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2018房地产市场总结展望 || 融资篇

/2019-01-14 17:10

  导 读

  年末融资回暖,但成本上升压力仍在。

  

  进入2018年,融资环境依然保持收紧的态势,房企在拿地阶段融资受限的最为显著,但开发阶段以及销售阶段压力不大。2018年房产开发贷余额增速持续加大,企业销售依然持续稳定增长,企业销售回款可期。从上半年房企财务表现来看,虽然负债率与融资成本有不同程度的上升,但大多数企业整体风险可控,短期内偿债压力不大。在最近两次政治局会议不再提及房地产和去杠杆的情况下,年末房企融资出现回暖迹象。在此背景下,2018年房企融资出现了怎样的变化,房企未来又该何去何从呢?

  2018总结:融资成本持续上升,房企迎来新一轮上市潮

  1.融资环境收紧但年末有所回暖

  2018年3月,全国两会重申“坚持房住不炒”,奠定了2018年的政策调控基调,而后各地调控升级政策陆续出台。7月31日,政治局会议再次明确坚持房地产调控不会放松的政策方向,同时表明坚定做好去杠杆工作 。在此背景下,2018年伊始,房企融资环境继续保持2016年以来的收紧态势。年初相关部门就进一步出台政策,加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资限制,同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。此外,对于房企境内公司债券的发行也加强了限制,中止或终止发行的案例也时有发生。在境内融资持续收紧的情况下,不少企业就将重心转向境外融资。但是5月11日,发改委和财政部联合发布政策限制境外发债的使用用途,下半年房企境外发债规模开始逐月下降。

  但是年末,房企融资出现回暖迹象。10月31日中央政治局召开会议,与“731”会议不同的是,此次会议中并没有提及房地产和去杠杆,去杠杆的弱化情况下,未来市场更加注重流动性合理充裕和防范风险,这在一定程度上也将为企业未来融资带来利好。12月12日,国家发改委发布了《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,明确表明支持主体信用等级达到AAA、同时满足一定经营财务指标的优质房企发行企业债券,虽然受到支持的企业仅19家,但无疑释放了融资环境有所放松的信号。而中央政治局“1213”会议延续了“1031”的基调,同样未提及房地产和去杠杆。年末房企融资规模连续两个月有所回升。同时,11月以来房企融资计划的获批明显增加,据上交所等公开渠道信息显示统计,至少有20家房企的融资计划获批,总额超过1100亿元。

  

  2.2018年融资规模小幅下降

  据监测数据不完全统计,2018年85家典型房企融资总额为11920亿元,同比下降11.09%。究其原因,一方面是下半年 境外债政策限制的影响所致,房企境外发债大幅下跌,使得下半年融资额同比大幅下降了29.4%,而上半年房企融资总额同比增长11.1%;另一方面则是恒大去年同期引入战略投资者融资额较大,加之佳兆业发行了大量境外债券进行债务重组。若是剔除恒大以及佳兆业的影响,2018年85家典型房企的融资总额为11575亿元,同比增长0.7%,但增幅较2017年进一步下降。

  

  从单个企业来看,2018年超过60%的房企的融资总量同比增加。其中,有45%的房企融资增幅超过50%。一方面,是因为2018年上市企业较多,正荣、美的、弘阳等企业上市之后融资有较大突破。另一方面,弱市下,中海、中粮、越秀等国企央企融资优势凸显,融资额增长也比较快。2018年融资超百亿的企业有42家,同比增加7家,以龙头房企和快速扩张中的房企为主。但是值得注意的是,2018年未有企业融资额突破千亿,而2017年有4家。

  从单月情况来看,2018年房企多月融资额均属于低位,特别是境外债权融资被限以后,下半年融资额逐月减少,到10月的时候达到最低值,单月融资额仅为571亿元。但到11月份这种下降的趋势开始出现转变,11月房企融资额达到1044亿元,环比大幅增长83%,接近上半年的月均水平,12月融资额也持续上涨的趋势达1061亿元。在“1031”会议没有提及房地产和去杠杆之后,房企融资有回暖迹象,11月以来发债获批较多,近阶段房企通过公司债等方式融得较多资金。

  

  3.企业融资成本全面增长(部分略)

  从85家典型房企债券类融资监测的情况来看,2018年房企新增融资成本6.4%,同比2017年增加0.17个百分点。其中,境内债券的平均成本为5.75%,较2017年微涨;境外债券的平均成本为7.08%,较2017年全年上涨0.32个百分点,主要是由于2018年5月发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途,只能用于偿还旧债等,政策出台后,境外债券融资成本由上半年的6.09%上升下半年的8.60%。

  从单个企业的融资成本来看,有86.0%的房企融资成本较2017年全年上升,且增幅超过1个百分点的房企有44%,大部分属于扩张性以及中小型房企。

  

  4.境内债权融资占比持续下跌

  2018年房企融资结构变化趋势较于2017年有所变化,境内债权融资占比继续下降。2018年房企境内债权融资总额约为6900亿元,相比2017年全年减少了约955亿元。从占比情况来看,境内融资的融资总量占比57.9%,相比2017年的占比下降0.7%,主要由于房企在上半年境外发债量较高,导致境内占比较低,在下半年境外融资受限后,境内债权融资占比为63%,开始出现回升。随着年末两个月融资回暖,公司债获批增多,预计境内债权融资占比将继续回升。

  

  自从2016年融资政策收紧以来,房企转向境外债券融资为主的其他方面进行融资,2017年房企境外债权融资额同比增速达到了150%,占比也翻了一番。但在今年6月份,政府加强了对境外融资的使用范围限制,加上境外融资成本持续走高,以及6月份以来的人民币汇率大幅波动的影响,下半年开始房企境外融资明显减少。下半年重点房企境外债权融资额约合人民币1506亿元,只有上半年的60%,使得2018年的境外债权融资额相比2017年全年仅增长了27%,增幅大幅下降。

  

  5.2018年房企迎来新一轮上市潮(略)

  6.政策支持下资产证券化融资额稳步增长(略)

  7.房企整体财务风险略有提升但总体可控(略)

  8.小企业债务违约风险需警惕(略)

  2019展望:资产证券化和加强金融机构合作是重要突破口

  总体来看, 2018年由于房地产调控的整体基调不变,房企融资相关的政策基本处于底部运行中,融资总额整体有所减少,但规模仍达万亿元以上。然而,随着“1031”和“1213”会议上对房地产和去杠杆相关问题上的态度有所缓和,岁末房企融资有了回暖的迹象。虽然近期房企融资出现回暖,但融资成本却未曾表现出放松,绝大多数企业的融资成本在上升,未来一段时间预计也将持续维持高位。

  未来,在政府大力推动租赁住房发展和资产证券化的背景下,资产证券化和住房租赁相关专项债券还将是企业融资的突破口。部分优势房企受益于近期的政策,可以通过发行企业债券增加现金流。此外,在表内融资收紧的情况下,房企纷纷加强了和金融机构的合作,以拓展企业的融资渠道。

  2018年以来有多个房企与金融机构达成了战略合作协议,包括华夏幸福(600340,股吧)、阳光100、中南置地、花样年、泰禾集团(000732,股吧)、合景泰富、禹洲地产等,其中华夏幸福和中国平安(601318,股吧)的合作可以说是典型案例。在中国平安于7月份正式成为华夏幸福的二股东之后,双方在9月26日建立了全面战略合作伙伴关系,平安集团将向华夏幸福提供融资授信、保险、理财、资产管理、账户现金管理、投资银行等多元化服务。虽然华夏幸福在这次的合作中并没有得到直接融资,但是市场普遍认为,由于和平安有股权以及合作关系,未来华夏幸福的融资成本应该会有所降低,同时融资信用由于平安的背书而得到了进一步提高,从而加强了企业的融资能力,对于缓解企业资金链的困难有着相当大的作用。

  此外,房企参与成立地产基金也是一种让房企以较小的成本撬动大量资金的方法,比如10月12日华润置地联合世博及中国人寿(601628,股吧)设立的150亿商业地产投资基金便是一例。在150亿元的基金中华润集团出资仅30亿,而中国人寿出资则达到了90亿,相当于承担了基金总金额的60%。这就使得华润得以用30亿元的投资运用150亿元的基金更加深入地开发上海市场,同时降低了对母公司资金的依赖度,对于企业未来的规模发展有着不小的帮助。

  

  本文为《2018年中国房地产总结与展望:融资篇》删减版

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  (责任编辑: HN666)

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